基本案情

原告周某与被告张某签订《房屋施工协议》，约定周某在张某宅基地上承建三层住房，合同总价款为330000元，工程承包范围为包工包料，合同签订后，周某开始施工。周某交工后，张某装修并入住。被告张某支付周某310000元后，以周某没有相关建筑资质证书，且案涉工程质量存在大量瑕疵未按要求修复为由，拖欠20000元工程款未支付。

法院审理

法院经审理后认为，周某承建农村三层住宅，却没有相应建筑资质证书，根据法律规定双方签订的《房屋施工协议》无效。《房屋施工协议》虽然无效，但案涉工程已经完工，被告张某装修入住，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿周某。本案经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议：原被告共同确认被告张某尚欠原告周某工程款5000元，并当庭支付完毕。

崤函说法

1.根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十一条、二十三条规定，农村自建二层及以上住宅存在严格资质限制：设计层面须由有资质单位或选用通用标准设计；施工层面须由持证单位在资质范围内承建，若为个体工匠施工（房屋修缮除外），亦需办理资质审批。若选用无资质或超资质单位，所签施工合同将因违反法律强制性规定而无效（参见《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条）。本案中，张某在自己的宅基地上建造三层住宅，由没有相应建筑资质证书的周某承包施工，依据法律规定双方签订的《房屋施工协议》无效。

2.建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，工程价款可参照无效合同中关于工程价款的约定进行结算。（参见《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第七百九十三条第一款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第九条、第十四条）。本案中，张某和周某签订的《房屋施工协议》无效，案涉房屋也未经过竣工验收，但周某施工完毕后，发包人张某已经擅自入住使用，故视为案涉房屋已经竣工验收合格，符合《中华人民共和国民法典》第七百九十三条“折价补偿”情形，应当参照《房屋施工协议》关于工程价款的约定，计算承包人周某应得折价补偿款。

因本案大部分工程款已经支付，双方争议不大，法院在向原、被告充分释法明理的基础上积极调解，同时照顾争议双方合理关切，最大限度消除诉求分歧，最终达成了调解。法院参照原合同调解支付部分工程款，既避免承包人“劳而无获”显失公平，又警示农民自建房须严守资质要求，使案件得到圆满解决。

3.随着经济发展，农民工进城务工后，很多农民工返乡都会拿出多年积蓄回到农村建新房。但应注意的是，农村二层以上（含二层）自建住宅，要求设计单位和施工单位必须具备相应资质，因施工人员水平良莠不齐，随意选任施工人员，不仅影响房屋质量，更将导致相应建设施工合同无效，农民维权困难。在农村建房，选任施工人时，一定要找有资质的施工人进行承建。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第七百九十三条第一款规定：建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。

《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十一条第一款规定：在村庄、集镇规划区内，凡建筑跨度、跨径或者高度超出规定范围的乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施和公益事业的建筑工程，以及二层（含二层）以上的住宅，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。

第二十三条规定：承担村庄、集镇规划区内建筑工程施工任务的单位，必须具有相应的施工资质等级证书或者资质审查证书，并按照规定的经营范围承担施工任务。在村庄、集镇规划区内从事建筑施工的个体工匠，除承担房屋修缮外，须按有关规定办理施工资质审批手续。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条规定：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的。

第九条规定：当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；……（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

第十四条规定：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。