渑政办〔2022〕31号

各乡（镇）人民政府，县人民政府有关部门：

现将《渑池县农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

                              2022年9月28日

渑池县农村宅基地和村民自建住房

管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为规范和加强农村宅基地和村民自建住房管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》（豫政〔2021〕4号）等法律、法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本县行政区域内农村宅基地和村民自建住房管理。

第三条  农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

村民自建住房是指村民以户为单位，依法在申请宅基地上建造住房的活动，包括新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称村民自建住房）。

第四条  农村宅基地和村民自建住房管理工作涉及农业农村、自然资源、住建、城管、司法等多个部门，要在党委政府的统一领导下，建立部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理机制，切实履行好各级职责，共同推动农村宅基地管理制度改革。

各乡（镇）成立乡村规划建设委员会，负责统筹协调乡村规划建设工作，乡村规划建设委员会下设办公室，具体负责本辖区内宅基地分配、审批、纠纷处理、非法占地巡查和违法建设查处、批后监管、农房施工备案、农房质量安全监管等宅基地审批和村民自建住房建设管理工作。各乡（镇）政府履行属地责任，设立农村宅基地审批和村民自建住房便民服务窗口，由农业服务中心牵头，便民服务中心窗口统一受理，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，为农民提供便捷高效的服务，自然资源所、村镇建设中心等部门做好配合。

县农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，负责完善宅基地用地标准，指导宅基地布局、闲置宅基地和闲置农房利用；编制年度宅基地用地计划并通报县自然资源部门；参与编制国土空间规划和实用性村庄规划。

县自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划编制和规划许可审批等工作，并在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足村庄合理的宅基地需求；依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；加强村民自建住房风貌规划；办理农村宅基地和房屋不动产登记。

县住房和城乡建设部门负责村民自建住房建设质量安全行业管理，指导乡（镇）政府对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理。

县市场监督管理部门负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。

县发改、水利、公安、民政、司法、应急等有关部门按照各自职责，协同实施本办法。

第二章  规划编制

第五条  在深入研究村庄人口变化、区位条件和发展趋势的基础上，逐村明确集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、整治改善类、搬迁撤并类等村庄类型，合理确定村庄布局和规模，乡（镇）政府组织本行政区域村庄规划编制工作。

按照先规划后建设、不规划不建设的原则，乡（镇）政府依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，引导村民全程参与村庄规划编制，充分听取村民意见，编制“多规合一”的实用性村庄规划；在规划农村宅基地时，新规划宅基地的区域和点位，应充分利用原有闲置宅基地、村内空闲地、荒坑坡荒地，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域，保障工程建设质量安全。规划成果应在村务公开栏公示七个工作日，无异议后由乡（镇）政府报县政府审批。村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。

已编制村庄规划的，村民在村庄规划区内选址建设住宅，依法核发《乡村建设规划许可证》；没有编制村庄规划的，可按照县、乡国土空间规划中明确的村庄国土空间用途管控要求，作为核发《乡村建设规划许可证》的依据，并注明建设管控具体要求。

第六条  新规划的农村宅基地必须符合“一户一宅”政策，宅基地用地面积不得超过167㎡（0.25亩）（搬迁村庄除外）。建房层数原则上以不超过三层的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，需征得村集体经济组织或村民委员会以及利益相关方同意后，纳入村庄规划。

第三章  宅基地审批管理

第七条  各乡（镇）要建立专门管理工作机构、制度，开展宅基地和村民自建住房管理工作。

（一）组建以乡（镇）党委政府主要领导为主任，乡（镇）住房和城乡建设、农业农村、自然资源、水利、交通、文化等站所（室）负责人为成员的规划建设委员会，负责统筹协调乡村规划建设、宅基地和村民自建住房管理工作。

（二）从乡（镇）相关部门调配人员（不少于6人），设立规划建设委员会办公室，负责承担规划建设委员会日常工作，办公室要在乡（镇）便民服务中心设立农村宅基地和村民自建住房业务受理窗口。

（三）乡（镇）政府应建立乡村规划建设委员会工作制度、办公室工作制度、审批窗口工作制度、综合执法工作制度、协管员管理制度、农村宅基地和村民自建住房审批制度、审批档案管理制度、农房建设施工队伍备案管理制度等各项工作制度，并全部公开公示。

第八条  各乡（镇）规划建设委员会及其办公室依据相关政策法规和经批准实施的村庄规划，按照规定程序审批管理宅基地和村民自建住房。

（一）村民申请。村民持居民身份证和户口簿向村委会提出宅基地和自建住房申请，并提交以下相关材料：

1.农村宅基地和村民自建住房申请表；

2.农村宅基地使用承诺书；

3.申请人身份证和户口簿复印件一式三份（查原件留复印件）。

已颁发过不动产权证或土地使用证、宅基地使用证等原有证书的，需提供原证书。

（二）村级审核。村委会收到村民宅基地和自建住房申请材料之日起5个工作日内，对申请材料进行审查。经审查符合条件的，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民会议讨论，参会人员三分之二同意的视为通过，并将结果在本村范围内公示，公示时间不少于7个工作日。公示期满无异议后，村民小组和村委会在《申请表》上分别签署审核意见并加盖村委会公章后，由申请人或村委会在3个工作日内递交乡（镇）政府审批。对讨论未通过的，由会议召集人告知申请人未通过的原因。对公示期间有异议的，由村委会负责调查并提出处理意见，处理意见提交村民会议讨论决定。

（三）乡级审批。乡（镇）政府自收到申请材料3个工作日内，组织有关人员实地审查并做出决定。农业农村机构负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村组审核公示等。自然资源机构负责审查用地是否符合国土空间规划、用途管制要求，地质条件是否符合建房要求，外观风貌设计是否符合管控要求，涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制占用耕地新增宅基地。

对符合条件和政策规定的，由乡（镇）规划建设委员会办公室出具意见，绘制《宅基地建房放线图》，颁发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并报县农业农村部门备案。对不符合条件和政策规定的，应将不予办理的理由以书面形式反馈给申请人。

（四）审批权限。占用建设用地的由乡（镇）政府负责审批；占用农用地或未利用地的以村为单位报乡（镇）政府统计汇总后，经县农业农村局、自然资源局审查，按照农用地或未利用地审批权限办理农用地转用和规划许可手续后，由乡（镇）政府负责审批。

第九条  农村村民申请宅基地符合以下条件的可以审查通过：

（一）农村村民户无宅基地的;

（二）符合宅基地“一户一宅”政策或分户标准；除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户，而已有的宅基地低于分户标准的;

（三）符合政策规定迁入村集体组织，落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（四）回乡定居的离休、退休、退职的干部职工、复退军人和华侨、港、澳、台同胞，需要建房而无宅基地的;

（五）原宅基地影响乡（镇）、村庄建设规划，收回后无宅基地的；

（六）其他特殊情形无宅基地的。

第十条  属于以下情况的，不予审查通过：

（一）一户一子（女）有一处宅基地的；

（二）只申请宅基地使用权未提出建房申请的；

（三）农村村民将原有住宅以出卖、出租、赠与或以其他形式非法转让的；

（四）户口已迁出和易地搬迁户;

（五）宅基地应退未退的；

（六）新申请的宅基地，面积超过用地标准的；

（七）法律法规规定的其他情形，不得批准安排宅基地的。

第四章  风貌管控

第十一条  村庄规划应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民自建住房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。农房建设应同时配建污水处理等设施，能集中纳管处理的，应采用集中纳管处理；不能集中处理的，应配套建设化粪池及污水处理池进行处理，并对庭院、房前屋后及宅旁空地进行绿化美化。

第十二条  县住房和城乡建设局要结合当地村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册，无偿提供给村民使用。乡（镇）政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。

第十三条  村民自建住房可选用政府提供的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。鼓励乡（镇）聘请相关技术人员为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，并提供技术咨询服务。

第十四条  县自然资源、住建部门应推荐规划、设计、建筑工程等专业人员为村民自建住房提供服务、参与乡村建设。

第五章  建设管理

第十五条  各乡（镇）加强对农村宅基地和村民自建住房管理，依法开展未批建设、超占多占、违规建房等违法违规行为的执法工作；各行政村应当明确一名干部负责宅基地和村民自建住房管理工作，安排一名宅基地和村民自建住房协管员，负责农民自建住房的管控工作。

第十六条  村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向乡（镇）政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡（镇）政府要在10个工作日内对资料进行审核，同意村民自建住房开工建设的，乡（镇）政府要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，符合条件后方可开工。

村民确需在原址上翻建、改建的，要按照新建住房程序进行审批和监管。

第十七条  县住房和城乡建设部门要建立建筑工匠培训制度，会同乡（镇）政府组织建筑工匠参加技能提升和安全生产培训。乡（镇）政府要建立乡村建筑队伍备案制度，村民自建住房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位，并签订施工合同，约定质量和安全责任。

参与村民自建住房建设的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。

第十八条  在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家、地方标准以及相关行业政策（生产许可）的建筑材料、建筑构（配）件和设备。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。新建建筑选用的建筑材料应突出地方传统文化和建筑风貌元素。对建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。

第十九条  乡（镇）政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录，在进行监督检查时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查的建设主体提供有关资料；

（二）进入施工现场进行检查；

（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，现场责令改正。

有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡（镇）政府要及时向上一级政府及应急管理、农业农村、自然资源、住建等有关部门报告。

乡（镇）政府要明确质量安全专管人员，对村民自建住房实施质量和安全监管，也可委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。

村民确需在原址上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。

第二十条  村民自建住房完工（外墙风貌已粉刷）后，当事人应向乡（镇）政府提出竣工验收申请。乡（镇）政府收到申请后，要在5个工作日内组织当事人、施工负责人、技术人员等人员实地检查申请人是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照规划、设计的建设风貌和质量要求等进行建设，对建房备案信息真实性进行核实。经验收合格后，由乡（镇）政府出具《农村宅基地和村民自建房验收意见表》。未按既定选址位置建设、外观风貌或工程质量不达标的，在整改到位前一律不予验收；属于违法建筑的，依法进行查处。

村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向县不动产登记机构申请不动产登记。

第二十一条  农村宅基地和建设规划许可证自批准之日起，有效期为一年，期满未动工建设的，应当在有效期届满三十日前向核发机关提出延期申请。核发机关应当在接到延期申请后5个工作日内作出是否准予延期的决定，延长期限不得超过六个月。未提出延期申请或核发机关决定不予延期的，规划许可证期满自行失效。村民如仍需建设的，要重新按程序进行审批。

第六章  闲置宅基地利用

第二十二条  在充分尊重村民意愿的前提下，积极稳妥开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作。鼓励采用多种形式、方式对闲置宅基地和住宅进行整理，因地制宜盘活利用。闲置宅基地可建成游园、果园、菜园、花园、文化广场、村庄景观，闲置住宅可建成村史馆、图书室、活动室等村民活动场所，对有利用价值的闲置住宅倡导发展文化旅游和开展农事体验活动等。

第二十三条  村民新增住宅用地应充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地。村民按照规划另行选址建房的，在承诺时间内无偿退回原有宅基地。

第二十四条  对依法取得的宅基地整宗自愿退出的，实行有偿退出，引导鼓励其将宅基地使用权流转或有偿腾退。对未整宗自愿退出的宅基地，不进行补偿。宅基地退出补偿标准参照土地征收区片价格计算，房屋状况良好的由双方协商补偿或第三方评估补偿标准。

农民有偿退出宅基地主要包括以下步骤：农户提交书面申请、村审核、专业机构评估价值、农户与村集体签订协议、农户获得补偿、县级主管部门变更登记。

第七章  保障措施

第二十五条  加强宣传动员。县农业农村局牵头农村宅基地改革管理工作，会同县自然资源、住建等部门，加强对《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》等宅基地有关法律法规的宣传，对从事宅基地审批管理的相关业务人员开展培训。乡（镇）和行政村是宅基地管理工作的主体，应深入村户开展动员宣传工作，把规范使用宅基地、规范自建住房的相关规定植入人心，营造依法依规享受权利、依法依规履行义务的氛围。

第二十六条  加强相互协作。县农业农村、自然资源、住建、应急管理、市场监管等业务部门，应结合各自职能分工和具体任务，各司其职，协同合作，细化制定有针对性的工作推进措施，合力推进宅基地改革管理工作；乡（镇）应加强与相关单位的业务对接，利用好各方力量，形成工作推进合力。

附件：1.农村宅基地和村民自建住房申请表

2.农村宅基地使用承诺书

3.农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表

4.中华人民共和国乡村建设规划许可证

5.农村宅基地批准书

6.农村宅基地和村民自建住房验收意见表

7.宅基地建房质量安全承诺书

8.农村房屋建设承包合同

9.农村宅基地申请审批管理流程

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