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关于对县政协九届四次会议第88号提案的答复

发布日期:2021-01-04     字体:
贾宗选委员:
  您提出的关于“进一步加强和规范住宅小区物业管理的建议”的提案已收悉,现答复如下:
  近十年来,我县房地产行业发展迅速,目前有20个正规物业公司,管理32个物业小区。商品房住宅小区结构正在由多层向中高层过渡,小区物业服务管理逐渐由混乱走向规范,其中有4个小区先后获得市优秀管理小区和市文明小区称号。然而,随着小区物业服务的纵深发展,管理中也暴露出了许多问题,引发了不少会矛盾,给政府工作带了很大的压力,迫切需要我们尽快完善和加强物业服务管理。
  一、居民小区物业管理服务工作存在的问题
  (一)开发商遗留问题给物业管理服务造成隐患。受利益驱动和有关部门监管不力等影响,开发商重视房屋建设,而忽视对基础设施的配套建设,忽视对水、电、电梯、绿化、道路、燃气、暖气、停车位等的系统设计,没有硬性标准,随意性很大。除此以外,房屋建成后,开发商对小区配套承诺也不能兑现,质量问题多。主要表现在:一是配套服务设施不兑现;二是房屋出现质量问题后,开发商不主动维修,却和物业公司就修缮责任互相推诿。给物业公司增加负担。比如:渑池县顺和公馆,中邦瑞景、伊琳花园等小区出现问题后,开发商维修、维护不及时,宣传沟通不到位,业主对情况不了解,就将矛盾全部转嫁给物业公司,引起业主与物业公司之间的矛盾,导致业主拒缴物业费,造成业主和物业公司形成对立面。
  (二)物业管理服务不规范、不到位。主要表现在一是物业企业员工素质不高、服务不规范。员工文化水平低,同时没有接受过专门培训,致使物业服务工作不到位,不按规范操作,从业人员流动性大。二是保安工作流于形式,人浮于事,作用没有真正发挥好。重门岗,轻巡逻查看;重小区内部安全,轻外围防范;重治安问题,轻设施安全;重人员数量,轻岗位管理监督;重对人的防范,轻对物的安全监护。三是物业公司自身管理水平较低,开展和提供的服务项目单一、面窄。物业企业仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容,没有利用社区文明建设契机,拓展服务平台。目前全县还没有一家物业公司开展接送小孩、代灌液化气、代灌纯净水等服务。四是物业管理企业财务收支不透明。业主不知道自己缴纳的费用花在什么地方。许多物业企业缺少长远发展和规模化发展的理念,往往追求短期效益,眼前利益。有的物业企业取得物业管理权后,没有严格履约,擅自降低服务标准和要求。更有甚者,只收费不服务,引起业主不满,业主不愿意缴费。另外,我县住宅小区引发业主不断信访的源头是因为水电暖职能部门不接管,产生总表与分户表的无故损耗,加上物业公司代收,造成业主与物业公司产生不信任感,导致小区业主不交物业费,致使开发商和物业公司管理人员在无奈的情况下只能停业主的水电暖使用,进而导致小区业主不断上访。根据国家物业管理条例第四十四条和河南省物业管理条例第三十八条之规定,物业管理区域内的水电暖的管理职能部门应当向最终用户收取费用。
  (三)业主缴费意识不高,物业费收缴率偏低。首先是有的业主的消费观念不正确。部分买房人是刚从农村上来的中老年人,没有物业管理观念。部分城区干部职工习惯福利分房,都对有偿服务产生抵触情绪。其次,部分业主把物业管理服务职能无限扩大化,认为缴了费,物业公司就应该什么都负责。只要遇到麻烦事情,就要求物业公司解决。只要物业公司不解决,就以此为借口缓缴费或者不缴费。第三,有的业主把物业公司职能虚无化,认为我住的房子用不着物业公司来管理,没有必要花冤枉钱。还有的业主自身素质差,物管服务照常享受,就是不想掏管理费。也有个别业主以不在小区住为借口不交物业费。还有一部分业主,看到其他业主不缴费,认为自己交了反而吃亏,也拒绝或者拖欠物业费。在不缴费的业主中,还包括一部分机关干部、职工等靠吃财政工资供养的人员。还有的部分物业公司是开发商组建,物业费收不起来,靠开发商“输血”维持,呈现虚假繁荣,为的是不影响剩余楼盘和下一期楼盘销售。一旦开发商的项目完成,开发商撤离,不再“输血”,物业管理就可能面临瘫痪。另外,有的新建小区业主入住率较低,也是造成物业收费难的原因之一。
  (四)监管部门缺位,重视程度不够,没有各司其责。受管理体制不顺、部分业主公德意识不强等因素影响,有的小区内出现乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、居住房破墙改为营业用房、破坏绿化、破坏公用设施等违法行为以及乱停乱放、噪音超标、油烟烧烤等一系列影响居民生活环境的现象还普遍存在。居民反映强烈,物业公司却没有执法权,只能口头劝告和协商,缺乏有效的治理手段。一些违章建筑,一旦建成,又会给今后的拆迁工作带来很大的麻烦。首先是社区居委会的作用没有真正发挥。“街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合”。然而,事实上,居委会对小区是放任不管,形同虚设。一个小区,少则数千人,多则数万人,不少小区,比农村的村委会还大,小区里有许多治安、违建、绿化、娱乐、健身、文明创建等民生问题亟待解决,急需居委会出面协调解决。同时,有业主委员会的小区也没有很好发挥业主委员会的作用。大多有名无实,真正发挥作用的很少。业主委员会的作用没有充分发挥,开发商、物管企业与业主就缺少了沟通的桥梁,缺少了信任的基础,不利于业主自治管理和其它物管工作的开展。
  二、下一步努力方向
  目前我县物业服务企业共20家,分别管理32个物业小区。今年主要做了以下工作:我们今后将督促物业服务企业组织工作人员定期参加物业行业知识培训,提升业务技能和处理应急突发事件能力。可能的话,我们计划年前准备邀请专业培训老师到我县举办培训班,目前我单位正在对物业服务企业进行年度检查,要求物业企业工作人员必须持证上岗,每一个物业管理项目必须有一名物业经理和1至2名物业从业人员岗位培训证书,从而逐步提高我县物业管理水平和业务出来能力。关于收费问题,除了水电暖气按行业政策收取外,经调查,主要是小区业主对物业服务收费用途不了解、不明白,造成业主“误解”认为物业公司乱收费,目前已我们要求每一家物业企业必须按照《河南省物业管理条例》规定,在小区醒目位置对物业公司收费情况进行公开,主动接受业主监督,同时要求物业公司加大对《河南省物业管理条例》,特别是《河南省物业服务收费管理办法》第17条物业费用构成等法规条文的宣传力度,让业主清清楚楚、明明白白物业费用的构成和用途。对于业主认为的费用是否合理问题。小区物业收费标准目前已政府指令,实现市场化,物业服务企业结合当地物业市场消费状况,将小区物业管理费用进行合理预算,形成明细提交业主委员会审议通过,作为小区今后物业收费的依据,目前我们要求各物业公司抓紧核算运营成本,在小区公告栏中进行公示。关于小区管理混乱问题。一是我们要求各物业公司每周须拿出一定时间,组织全体员工学习物业管理法规、典型物业案例、业务知识和管理制度,提高和充实员工物业管理知识。同时我们也加大对物业公司的日常巡查,督促物业公司按照物业服务合同约定的事项、标准加强管理,对于违反法规条文的,我们会及时约谈物业负责人进行整改,整改不力者,按照相关条文规定进行处理。上面已提到,一是规范物业管理行为,提升物业管理水平,二是加大宣传力度,明确物业与业主双方职责,各自约束遵守,全员监督维护,同时建议乡镇政府社区管理部门加大对社区的动态监管力度,改善小区管理混乱状态。关于业主权益维护问题,按照住建部颁发的《业主大会议事规则》规定,小区业主入住率须达到一半以上,方可具备成立业主大会和业主委员会,但不管是否成立,作为行业主管部门,我们都会按《物业管理条例》规定,对物业服务企业进行监督管理,努力确保业主权益不受损害。
  感谢您对渑池县住房和城乡建设局工作的关心,希望今后继续对我们的工作给予关注和支持。

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